根據皇延、中華建經、東亞建經簡報資料,以代為實施分析差異! 分析同屬「自力更新、代位實施」的簡報內容,研判差異 ! 富邦、皇延規劃團隊、中華建經、華南銀行規劃團隊、東亞建經、東亞銀行規劃團隊、簡報資料差異分析 : 說明 : 1. 分析資料來源 : 各規劃團隊簡報說明書。  2. 原容積 : *皇延、富邦 *中華建經、華南銀行 *東亞建經、東亞銀行 原容積 : 7,877.95坪 原容積 : 7,716.74坪 原容積 : 7946.09坪 原容積 室內設計+法定容積(30%為上限)+海砂屋獎勵值(30%為上限)=13,802.73坪 (預估銷售) 原容積+法定容積(30%為上限) +海砂屋獎勵值(30%為上限)=12,997.59坪 (預估銷售) 原容積+法定容積(30%為上限)+海砂屋獎勵值(25%預估) =13,101.34坪 (預估銷售) 總樓地板面積為16,802.73坪 總樓地板面積為15,281.17坪 總樓地板面積為14,045.22坪 扣總銷售面積13,802.73坪=3,000.02坪 扣總銷售面積12, 房地產997.59坪=2,283.58坪(未納入停車位面積約700多坪) 扣總銷售面積13,103.34坪=943.88坪 車位261個 車位256個 車位259個 往下看 : 分析 : [1]、原容積不同,預估銷售面積當然不一樣,還有放大效果。 [2]、總樓地板面積與銷售面積之間的差距也會產生差異。 [3]、以上提出的數據,最後是以北市都委會審查公告定論,僅能供參考。 3. 使用建材的差異 黃延、富邦 *中華建經、華南銀行 * 室內裝潢東亞建經、東亞銀行 鋼筋混凝土第3級 SRC第  3 級 SRC第  2 級 造價 : $180,314元/坪 造價 : $183,700元/坪 造價 : $153,220元/坪 共同負擔$346,429萬/總樓地板面積16,802.75坪 =$20.52萬/坪 共同負擔$418,653萬/總樓地板面積15,281.17坪 =$25.77萬/坪 共同負擔$311,138萬/總樓地板面積14,045.22坪 =$22.15萬/坪 預售價$70~80萬,預估須出售3923坪~3,678坪,才能攤平共同負擔$346,429萬投入與產 永慶房屋出之間倍數約 預售價$76.78萬,預估須出售4,986.65坪,才能攤平共同負擔$418,653萬 投入與產出之間倍數 預售價$78.75萬,預估須出售3,288坪,才能攤平共同負擔$311,138萬 投入與產出之間倍數 投入與產出倍數 : 約3.88倍 ~4.44倍 投入與產出倍數 : 約4.18倍 投入與產出倍數 : 約5.14倍 分析 : 投入與產出通常成正比,影響的是將來的標地物賣價合理性? 須研判打平共同負擔金額,避免債留住戶。 4. 如何解決B1停車場兼防空避 長灘島難室 (約750坪產權)、有地無屋 (約86坪產權)問題? (1)、 中華建經規劃;擬預以143個車位,按每車位預售價250萬,籌措預備資金$35,750萬元。將來視協商B1、有地無屋問題參與權利變換分配更新建物或以現金贖回資產納入分配,剩餘現金仍須歸結總帳執行分配,應該無損於住戶權益。 (2)、 皇延編制8%達$238,242,630元的風險管理費,據查法規有限制資金用途,但不含處理解決B1、有地無屋及違章問題。 (3)、亞東建經於簡報上沒有提起解決辦法,但B1、有地無屋及違 借貸章問題不能擱置不管。 5. 更新後承諾分回面積 : (室內面積=主建物面積) : 黃延規劃換回比例 中華建經規劃~換回比例 亞東建經規劃~換回比例 室內面積1:1+ ? = 分回總面積 室內面積1:1+公設面積25% +原有陽台面積 = 分回總面積。 按銷售面積,依室內面積1坪換1坪,分回總面積 [公設未交待,口頭預估28%] 99.11.30.說明會~[預期給到28%以上] 未說明 將來已審查通過%為準 將來已審查通過%為準 將來已審查通過%為準 7、管理費差異: *皇延 *中華建經 買屋 *亞東建經  管理費第一項~第四項 管理費第一項~第七項 管理費第一項~第六項 合計$575,089,211元 合計$859,384,684元 合計$549,947,159元 管理費合計/總樓地板面積16,802.75坪 = $ 34,225元/坪 管理費合計 /總樓地板面積15,281.17坪 = $ 56,238元/坪 管理費合計, /總樓地板面積14,045.22坪 = $ 39,155元/坪 分析 : 三家管理費合計除總樓地板面積得每坪單元,一分錢、一分貨,誠如點餐一般;鰻魚飯、牛肉麵、大滷麵,牌價、內容各有不同,如何消費就看自己喜好和選擇了! 備?房屋二胎?: 1. 以上管理費就像上餐廳消費點餐;因為各規畫團隊是憑自己專業,提出改建報價,建立於自認將來台北市政府都市更新委員會審查,預計可能獲准之假設值去估算,所以會造成公說公有理,婆說婆有理狀況! 2. 原容積面積評估基礎三家都不一樣、管理費用差異(研判可行性、就知道會有差異)、總樓地板面積坪數差異,高估好! 還是低估對 ? ***(所以為麼須要公正第三人出具權利變換鑑價報告書,估算建物殘值、將來權利變換價值,公開提供住戶參考,決定簽約事項)*** 3. 「建材等級?褐藻醣膠v關係到房價、更新係建立於「代位實施者」將本求利及參與整合的執行實力才是關鍵,更新資金的來源,銀行更有嚴謹的審查過程。經由信託登記、續建約定,由建經公司監管施工品質,呈報銀行按工程進度撥付工程款,控管風險。 4. 如果你願意費點心力,將同樣採取「代位實施」模式的三家規劃團隊簡報,分析一些差異,比較投入與產出關係,研判可行性,不必隨波逐流道聽途說,研判總須有依據。   .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 烤肉食材  .
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